Cos’è la classe catastale di un immobile?
La classe catastale di un immobile è una classificazione utilizzata dal catasto italiano per identificare la tipologia e la destinazione d’uso di un edificio o di una sua porzione. Questo sistema, regolato dall’Agenzia delle Entrate, ha lo scopo di standardizzare la valutazione immobiliare per scopi fiscali e amministrativi. Ogni immobile è associato a una categoria catastale che descrive la sua destinazione d’uso (residenziale, commerciale, industriale, agricola, ecc.), e a una classe che ne indica la qualità o il livello di redditività in base a parametri specifici, come posizione e condizioni strutturali.
Quali sono le classi degli immobili secondo il catasto?
Le categorie catastali italiane sono suddivise in sei gruppi principali: A, B, C, D, E e F, ciascuno con sottocategorie che ne precisano la funzione.
- Gruppo A: Abitazioni e uffici privati (ad esempio A/1 per abitazioni signorili, A/2 per abitazioni civili, A/10 per uffici).
- Gruppo B: Strutture collettive come scuole, ospedali e biblioteche.
- Gruppo C: Locali commerciali e artigianali, tra cui negozi (C/1) e laboratori (C/3).
- Gruppo D: Immobili a destinazione speciale, come alberghi (D/2) e opifici (D/1).
- Gruppo E: Strutture a uso pubblico, come stazioni o fari.
- Gruppo F: Categorie fittizie per aree o unità non ancora definite, come F/1 (aree urbane) o F/3 (unità in costruzione).
Come si effettua la visura catastale di un immobile?
La visura catastale è un documento che riporta i dati principali di un immobile registrato al catasto. Per ottenerla è possibile:
- Online: Attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate o altri portali autorizzati.
- Presso gli uffici territoriali: Recandosi fisicamente presso gli uffici del catasto.
- Con l’assistenza di un tecnico: Ad esempio, tramite un geometra o un notaio.
La visura include informazioni come identificativo catastale, categoria, classe, superficie e rendita catastale.
Chi può consultare l’elenco immobili del catasto?
L’accesso al catasto è generalmente aperto a tutti i cittadini, sebbene vi siano restrizioni per la protezione della privacy. Chiunque abbia un interesse legittimo, come un proprietario o un potenziale acquirente, può richiedere una visura catastale.
Chi può modificare i dati di un immobile al catasto?
Solo il proprietario o un suo delegato, come un tecnico abilitato, può richiedere modifiche ai dati catastali. Le variazioni devono essere presentate tramite pratiche specifiche all’Agenzia delle Entrate, come in caso di ristrutturazioni o cambiamenti di destinazione d’uso.
È possibile effettuare la cancellazione di un immobile dal catasto?
Un immobile può essere cancellato dal catasto in caso di demolizione definitiva o accorpamento con altre unità. Anche in questo caso, è necessario presentare una richiesta formale tramite un tecnico abilitato.
Cos’è il valore catastale di un immobile e come si calcola?
Il valore catastale rappresenta una stima fiscale dell’immobile utilizzata principalmente per il calcolo delle imposte (ad esempio IMU, tasse di successione, e imposte di registro). Si calcola moltiplicando la rendita catastale (incrementata del 5%) per un coefficiente fisso stabilito dalla legge in base alla categoria catastale. Ad esempio, per una prima casa il coefficiente è 115,5, mentre per un negozio è 42,84.
Coefficienti catastali per il calcolo del valore catastale
| Categoria Catastale | Coefficiente | Applicazione |
|---|---|---|
| Immobili a uso abitativo (prima casa) | 115,5 | Abitazioni principali (esclusa categoria A/10). |
| Fabbricati categoria A (esclusa A/10) | 126 | Abitazioni secondarie, ville, villini, ecc. |
| Fabbricati categoria B | 176,4 | Scuole, ospedali, caserme, ecc. |
| Immobili categoria C (esclusa C/1) | 126 | Magazzini, tettoie, ecc. |
| Fabbricati categoria A/10 (uffici) | 63 | Uffici e studi privati. |
| Fabbricati categoria C/1 (negozi) | 42,84 | Negozi e botteghe. |
| Immobili categoria D | 63 | Alberghi, teatri, fabbriche, ecc. |
| Immobili categoria E | 42,84 | Stazioni, fari, edifici per esigenze pubbliche. |
| Terreni agricoli | 112,5 | Da moltiplicare al reddito dominicale. |
Nota: Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente relativo alla categoria.
Esempio di calcolo valore catastale
| Esempio | Rendita Catastale (€) | Rivalutazione 5% (€) | Coefficiente | Valore Catastale (€) |
|---|---|---|---|---|
| Prima casa | 1.000 | 1.050 | 115,5 | 121.275 |
| Seconda casa | 1.000 | 1.050 | 126 | 132.300 |
| Negozio (C/1) | 1.000 | 1.050 | 42,84 | 44.982 |
Note:
- La rendita catastale viene rivalutata del 5% secondo le disposizioni normative per il calcolo del valore catastale.
- La formula applicata è: Rendita Catastale rivalutata x coefficiente catastale.
Come si effettua il calcolo della rendita catastale di un immobile?
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la superficie dell’immobile per la tariffa d’estimo della categoria e classe attribuita dal catasto. In assenza di una rendita ufficiale, è possibile calcolare una rendita presunta, utile per operazioni fiscali provvisorie.
Come si arriva dalla rendita catastale al valore di un immobile sul mercato?
La rendita catastale è solo un punto di partenza per stimare il valore di mercato. Questo è generalmente molto più alto, dato che considera fattori come la posizione, lo stato dell’immobile e le condizioni del mercato locale. Ad esempio, in città come Palermo o Roma, il rapporto tra valore di mercato e catastale può superare 2, mentre in aree meno centrali questo divario è più contenuto.
Cosa significa vendita di immobile a prezzo inferiore al valore catastale?
La vendita di un immobile a un prezzo inferiore al valore catastale è possibile, ma può comportare verifiche fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate per accertare che non si tratti di un’operazione fraudolenta o di una sottostima intenzionale per ridurre le imposte.
Differenza tra valori di mercato e catastali (2013)
| Città | Valore di Mercato (€/mq) | Valore Catastale (€/mq) | Rapporto (DVMC) |
|---|---|---|---|
| Palermo | 180.383 | 60.886 | 2,96 |
| Napoli | 246.507 | 99.661 | 2,47 |
| Firenze | 319.828 | 135.590 | 2,36 |
| Milano | 280.504 | 122.710 | 2,29 |
| Roma | 358.212 | 170.045 | 2,11 |
| Bologna | 266.047 | 134.683 | 1,98 |
| Genova | 224.830 | 128.803 | 1,75 |
| Torino | 155.914 | 129.659 | 1,20 |
Note:
- I dati sui valori di mercato provengono da elaborazioni di Nomisma relative al secondo semestre del 2013.
- I valori catastali medi sono tratti dalle “Statistiche catastali” pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.
- La colonna “Rapporto (DVMC)” è calcolata come il rapporto tra i valori di mercato e i valori catastali medi.
